手持ち資金が無くても始められるアパート経営やマンション投資！サラリーマンでも不動産投資が儲かるしくみ

公開日：2016年04月18日更新日：2017年10月31日コメントなし
不動産投資の資産運用でお金を増やす

不動産投資は手持ちの自己資金が少なくても大きな投資ができるユニークな資産運用方法です。なぜ自己資金が少なくても、もしくは自己資金０でも投資ができるのかというと、それは投資物件である不動産の取得費用を銀行をはじめとする金融機関から借り入れできるという点がポイントです。

世の中にはFXや外貨預金、株式投資や投資信託など様々な金融資産で投資することができますが、他から投資資金を借りて投資商品を購入できるのは不動産だけではないでしょうか？

不動産取得のために大きな借金をしてなぜ儲けることができるのか？
それは、その不動産の価格と賃貸に出した場合の家賃収入によって計算できる利回りがポイントです。

例えば１部屋月５万円の家賃収入が見込める６世帯のアパートを4000万円で１棟買いした場合、年間家賃収入は5万円×6世帯×12か月＝360万円の年間家賃収入が見込めます。これをアパート取得費用から割ると11.1年で元がとれることになります。（わかりやすく計算するために税金や修繕費、管理費などの概念は入れていません。）

この不動産を11.1年運用すると、毎月30万円の家賃収入を生む資産が手元に残ることになります。

ただ、4000万円のアパート１棟買いなんて現金で買える人なんてそうそういません。そこで、銀行からお金を借りてローンで返済していくことになりますが、ここからが不動産投資、アパート経営の妙味になります。

銀行から借りたお金は毎月返済しなければなりませんが、自分の給料ではとても払えません。でも、アパート経営やマンション経営なら家賃が毎月入ってきます。この家賃でローンを払っていくことで自分の懐は一切痛みません。

サラリーマンで毎月給料からローンを支払っていくと考えるととても払っていけないと思ってしまいますが、アパートを借りてくれた人の家賃でローンを払っていけるのです。しかも、20年ローンなど長期ローンを組むことで、毎月の支払いを家賃収入40％程度に抑えることで、残りの60％が毎月手元に残ります。

お金が残る
アパート・マンションなどの不動産を運用することでローンの返済をしながらお金が手元に残るんです！！

月36万円の家賃収入があるアパートを例にすると、ローンの返済に充てる金額が144,000円で残りの216,000円が手元に残るのです。何もせず毎月21万6千円給料が増える！と同じです。

実際には、手元に残ったお金から管理費や修繕費の積み立て、税金を引いた残りが毎月の給料にプラスされて収入がアップするというしくみです。

お金を銀行から借りますが、その借金を住人に払ってもらいながら自分のお金も残すことができるという魔法のような投資ができるのが不動産投資の凄いところです。

不動産投資が自己資金0円でも銀行などからお金を借りることによって、成り立つことをわかりやすく説明するために細かい利回りや管理費などを省略しましたが、しくみはわかっていただけたと思います。

感のいい人は気づくかもしれませんが、このやり方で貯蓄を増やしながら、貯蓄や取得した不動産を担保に、さらに新な物件を増やすことでさらに収益を上げることができます。

このように不動産投資は物件選びさえ間違えなければ、サラリーマンが最短でお金持ちになれる数少ない投資法です。ローンの返済額を収入が常に上回るようなキャッシュフローでリスクを最小限に抑える経営を行うことで安定した収益と不動産という資産を同時に築くことができます。

ところで、なぜ銀行が投資のためのお金を貸してくれるのでしょうか？
「株で投資したいのでお金を貸してください。」とか「FXで投資したいので、お金を貸してください。」と銀行に融資を申し込んでも融資が通ってお金を貸してくれることはありません。でも不動産投資用のアパート１棟購入や投資用マンション購入の資金ならば貸してくれます。

これは、不動産投資が安定して収益を生む事業して銀行が認めているからです。
銀行はお金を貸して返済不能に陥るような事業計画にはいっさい融資はしません。不動産投資も同様で収益性が低く返済してくれる見込みが低い物件の取得費用については融資しないでしょう。不動産投資を融資で回していくためには、きちんと収益が上がる物件を選ぶことが大切だということでもあります。

この記事でわかること

なぜ不動産投資がサラリーマンにおすすめなのか？

サラリーマンをしていると、日中仕事があるので副業をしたりアルバイトするなんてとても大変です。

株やFXにしても、ザラ場が見られないので機動的な売買や急な相場変動に対応することが難しく、大きな損失をだしてしまうことも考えられます。お金を増やしたくて投資をしているのに減らしてしまっては本末転倒です。

その点、アパート経営やマンション経営などの不動産投資はいったん物件を取得してしまえば、管理運用、入居者のクレーム対応や入退去の手続きなどを一律管理会社に任せることが一般的です。管理費用は毎月家賃の数パーセントで賄えるので、こちらも手間がかかりません。

毎日の仕事に支障をきたすことなく、家賃収入で不動産のローン返済から管理まで賄えて、さらに手元に現金が毎月振り込まれるというしくみなので、不動産投資はサラリーマンに最も適した投資であると言えるのです。

また、物件を購入する際に大きな金額のローンを組むことになりますが、サラリーマンであれば一番有利な金利で借りることができる大手銀行の審査が通りやすいというメリットがあります。

自営業など収入が安定していない人には、銀行も大きな融資は渋りがちです。サラリーマンなら安定した収入が担保になるので、不動産取得費用の借り入れもしやすくなるためです。

不動産投資ならセミリタイヤも早い！

投資用の不動産を２つ３つと増やしていくことで、早期にサラリーマンをやめてセミリタイヤも可能です。サラリーマンという信頼で安定した収入にあることを利用して、お金を借りて資産を築きながら早期セミリタイヤを可能とする不動産投資のメリットはご理解していただけたでしょうか？

不動産投資はとても魅力的な投資ですが、「投資」と名の付くものに関しては必ずリスクがあります。このリスクについてもお話しします。

不動産投資におけるリスクとは？

空室リスク
自然災害のリスク
事故物件のリスク
家賃滞納のリスク
金利上昇のリスク
管理会社倒産のリスク
流動性の低さのリスク

空室リスク

賃貸マンションやアパート経営でまずリスクとして思いつくのは、空室リスクです。特にローンで購入した投資用不動産の場合は、家賃をローンの返済に充当しているので、この空室リスクは甚大です。

この空室リスクを避ける方法は、やはり物件選びにつきます。
人気のエリアで適正な家賃設定さえしていれば、避けられるリスクですから、投資用不動産を購入する場合は物件選びは慎重に行うことが大切です。

見た目の利回りの良さだけで選んでしまうと、大きなダメージを受ける可能性があります。
不動産の価格が安いということは、それなりにリスクが大きいということがいえますので、利回りだけで選ぶのは非常に危険です。

自然災害のリスク

大地震や火災、水害など予期せぬ自然災害によって不動産の価値が下がったり、壊滅的な被害にあうこともリスクとして想定しておかなければなりません。
自然災害のリスクを避ける方法は第一に保険を掛けることです。
地震保険・火災保険には必ず加入しましょう。
もう一つのリスクを下げる方法は、地域の分散です。
管理運用の面では、一つの地域に物件を所有していたほうが便利ですが、その地域に巨大地震が襲い掛かった場合、すべての不動産が被害にあうことになります。
これが、大阪と東京など分散して保有しておけば、全滅のリスクを避けることができます。

事故物件のリスク

所有する不動産で不慮の事故や事件によって事故物件となってしまった場合、借りてがいなくなってしまったり家賃を大幅に引き下げなければ借り手が見つからないなどのリスクが生じてしまいます。こればかりは運ですので、自分ではリスクを下げることは難しいです。

家賃滞納のリスク

入居者が家賃の支払をしてくれないというリスクです。
これは、賃貸契約時に支払い能力の低い人を入居させないなどの予防措置をしっかり決めておくことや、保証人、保証会社の利用である程度は避けられる問題です。強制退去など裁判になると面倒なので、入居前の審査は大切です。

金利上昇のリスク

不動産の取得を借り入れで行った場合、金利の上昇が収益を圧迫する可能性があります。お金を借りるときに固定金利にするか変動金利にするか？また、元利均等返済か元金均等返済にするかでもリスクの大きさが変わってきます。

金利上昇のリスクは、お金を借りる際に計算したキャッシュフローで余裕を持った計画をして、リスクを取れるようにしておきましょう。

管理会社倒産のリスク

不動産の管理をお願いしている会社が倒産してしまうというリスクも少ないながらも考えておく必要があります。このレベルになると本当に運が悪かったというしかありません。

流動性の低さのリスク

流動性の低さとは、売りたいときにすぐに売って現金化できないというリスクです。
万が一、急に現金が必要になった場合や不動産の売却をして利益を確定したいといった場合に、すぐに売れるとは限らないというリスクです。

よく不動産投資と比較されるREITですが、こちらは市場があいている時間帯ならばいつでもすぐに売却は可能です。詳しくはREITの特集記事で説明しますが、REITは流動性が高いことはメリットですが、実物の不動産投資のように借り入れたお金でレバレッジをかけることができないなどのデメリットがありますので、手持ちの資金が少ない人では大きな利益を上げることはできません。

不動産投資は手元資金が無くても事業として始められて低リスクミドルリターンの投資法だから人気がある

リスクとリターン
不動産投資は、物件選びさえ間違えなければローリスクでリターンも大きい投資法ということがわかったと思います。

利回りと想定できるリスクを考慮に入れて物件探しをして、投資用不動産を増やしていけば家賃収入のみで不動産のローン返済と生活費をまかなえるだけでなく資産も同時に増やせる文字通り不労所得を手にすることができる投資法です。

リスク０の投資というのは存在しないのですが、FXや株の取引きに比べるとはるかにリスクは低く脱サラできた個人投資家もとても多いのが特徴です。ただし、れっきとした事業ですので素人がなにも知識が無く成功するというような甘いものではないことも理解してください。

アマゾンなどで「初めての不動産投資」のような本がたくさん売っていて読んで勉強するのも必要ですが、本の中には夢のような成功話ばかり書いてあって、リスクについてのことや物件の探し方や選び方、買付の方法や価格交渉のことなど具体的で実践的な不動産投資のことを書いてある本はほとんどありません。

不動産投資がどいったものなのかなど概要を理解するにはこの手の本は良いですが、実際に不動産投資を始めてみようという方にはこれだけでは危険だと思います。

そこでしっかりした不動産投資のことを知りたい！という方におすすめの読み物があります。それが「不動産投資大百科」という500ページを超える無料で読めるPDFです。（最近、テレビ東京のＣＭで「水戸大家さん」を流しているのを目にしたいのですが、この水戸大家さんが書いたものです。）

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興味が無い方は読まなくてもよいですが、私はこれを読んでよかったと思ってます。

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